Попробуйте брандмауэр/маршрутизатор PfSense. Я использовал его в аналогичных ситуациях.
Vyatta может также быть опцией. Я не использовал его в некоторое время и читал, их последнее намного легче настроить.
Создайте страницу в ASP, который возвращает 503, и используйте его вместо app_offline.html?